Появляются первые решения судов, признающие сделки по продаже недвижимости, участниками которых являются лица из «недружественных» стран, недействительными.
Как известно, более полутора лет назад Указами президента №№81 и 95 был установлен специальный порядок сделок с недвижимостью и ценными бумагами, участниками которых  являются лица из «недружественных стран».
Речь идет о тех сделках с недвижимостью и ценными бумагами, в результате которых происходит именно переход права собственности (например, купля-продажа, дарение) при условии, что одна из сторон сделки (т.е. или текущий или будущий собственник) или обе имеют отношение к иностранным государствам, совершающим недружественные действия в отношении России.
Ограничения коснутся участников сделок, которые:
•    имеют гражданство недружественных государств;
•    имеют регистрацию в недружественных государствах (ВНЖ), преимущественно ведут хозяйственную деятельность в недружественных государствах или преимущественно извлекают прибыль от своей деятельности в недружественных государствах;
•    «находятся под контролем» вышеперечисленных категорий иностранных лиц, независимо от места их регистрации или места преимущественного ведения ими хозяйственной деятельности.
Перечень недружественных России стран и территорий утвержден Распоряжением Правительства от 5 марта 2022 года № 430-р.
Согласно Указу №81 при осуществлении таких сделок обязательным является получение разрешения Правительственной комиссии и перечисление денежных средств от сделки на специальный счет (типа «С»).
Вместе с тем, мы изначально высказывали сомнения в возможности достоверно убедиться, что твой продавец или покупатель не принадлежит к указанным выше категориям лиц. Вместе с тем, Росреестр не должен был регистрировать сделки, в составе пакета документов по которым не представлено согласование Правительственной комиссии (как бы Росреестр получал информацию о том, что лицо, являющееся стороной по сделке, не является лицом «недружественным», не известно).
И вот появляются уже итоговые мнения судов по данному поводу.
Так, кассация признала договор купли-продажи недвижимости с нарушением Указов Президента (81 и 95) недействительной с последующей реституцией сторон.
В конкретно этом деле сомневаться в принадлежности продавца к лицам из «недружественных» стран, не приходилось. Собственник – компания, зарегистрированная в Германии, директор – немец.
В августе 2022 года компания, собственником которой являлась немецкая компания, продала российскому резиденту (ИП) три земельных участка и базу техобслуживания бурового оборудования.
Далее директор и собственник компании сменился, компания решила отсудить себе обратно все проданное имущество. В связи с чем, обратилась в суд.
Основанием для иска компания указала то, что при совершении сделки не был принят во внимание Указ Президента №81 от 01.03.2022 «О дополнительных временных мерах экономического характера по обеспечению финансовой стабильности Российской Федерации» и  Постановление Правительства РФ от 06.03.2022 №295 «Об утверждении Правил выдачи Правительственной комиссией по контролю за осуществлением иностранных инвестиций в Российской Федерации разрешений в целях реализации дополнительных временных мер экономического характера по обеспечению финансовой стабильности Российской Федерации и иных разрешений, предусмотренных отдельными указами Президента Российской Федерации», а именно на регистрацию сделки в Росреестр не было представлено решение Правительственной комиссии, более того стороны сделки за таким решением в комиссию и не обращались. Кроме того, денежные средства, полученные от продажи имущества были перечислены не на спецсчет, а на обычный счет компании.
В связи с чем, истец попросил суд признать сделку недействительной.
Несмотря на очевидный обход действующего законодательства, суд первой инстанции в иске отказал.
Апелляция и кассация решения суда отменили и признали сделку недействительной с применением двусторонней реституции (покупатель возвращает имущество, а продавец – деньги).
Документы: Постановление АС Московского округа от 16.10.2023 по делу №А41-101031/2022 (резолютивная часть)