.svg)
20.11.2023
Почему так дорого покупать имущество должников?
В сети Интернет сейчас много рекламы о прекрасных возможностях выгодных покупок различного имущества, включая недвижимость и автомобили, с торгов. Дескать, дешево это и несложно. Так ли это?
Вот некоторые факты о реализации имущества должников, о которых Вам точно не расскажут в рекламе.
Во-первых, изъятое приставами имущество должников реализуется государством на торгах (Федеральный закон от 02.10.2007 №229-ФЗ "Об исполнительном производстве" (далее - Закон об исполнительном производстве), Федеральный закон от 16.07.1998 №102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке)).
Проведение Торгов при продаже имущества должников является обязательным
Чтобы купить такое имущество, Вы должны принять участие в торгах. При этом сама процедура торгов – тот еще квест для непосвященных! Регистрация на площадке, правила участия в торгах, задатки и обеспечительные платежи, шаги аукциона, подписание договоров.. Сколько ошибок совершается в надежде на выгодную покупку..
Во-вторых, согласно ч. 2 ст. 89 Федеральный закон от 02.10.2007 №229-ФЗ "Об исполнительном производстве" начальная цена имущества, выставляемого на торги, не может быть меньше стоимости, указанной в постановлении об оценке имущества. В соответствии со статьей 85 того же закона оценка имущества должника, на которое обращается взыскание, производится судебным приставом-исполнителем по рыночным ценам, для чего он привлекает оценщика.
Таким образом, продажа имущества должника производится исключительно по рыночным ценам и ждать от торгов сильно выгодных предложений не стоит. Цель реализации имущества должников - получить максимальную сумму для максимального погашения долгов с соблюдением при этом и интересов должника.
Учитывайте, что цена выставленного на торги имущества – это начальная цена, определенная по рынку. Но если Вы не окажетесь единственным претендентом на это имущество, она обязательно подрастет. Аукцион будет на повышение цены. Победит тот, кто предложит наибольшую цену. Здесь важно не заиграться и помнить, что зачастую вашим соперником может быть профессионал со своими целями и с множеством уловок.
В-третьих, для участия в торгах, Вам нужно освоить работу на конкретной электронной торговой площадке (ЭТП). И даже если ранее Вы имели опыт участия в таких торгах, но на другой ЭТП, Вам это может не помочь.
Реализацию арестованного имущества осуществляет Росимущество по соглашению между ФССП России № 0001/13 и Росимущества № 01- 12/65 от 30.04.2015 «О взаимодействии Федеральной службы судебных приставов и Федерального агентства по управлению государственным имуществом по вопросам организации продажи имущества, арестованного во исполнение судебных решений или актов органов, которым предоставлено право принимать решения об обращении взыскания на имущество».
Росимущество выбирает на торгах Организаторов торгов по продаже имущества. Организаторы торгов готовят документацию о торгах и самостоятельно заключают договоры с электронными торговыми площадками (ЭТП), через которые уже непосредственно проводятся аукционы и заключаются договоры с покупателями.
Вот только специального порядка проведения публичных торгов в рамках исполнительного производства законодательством Российской Федерации не предусмотрено. Нет никаких требований к ЭТП, на которых проводятся торги по продаже имущества должников, нет и самого перечня таких ЭТП. Организаторы торгов по своему усмотрению проводят на торги на различных электронных площадках, каждая из которых имеет свой регламент, чаще всего понятный только профессиональному участнику, свои правила участия в торгах, свои тарифы.
Следует отметить, что в других случаях проведения торгов – при проведении закупок для государственных и муниципальных нужд и других подконтрольных государству закупок, регламентированных Федеральными законами от 05.04.2013 № 44-ФЗ, от 18.07.2011 №223-ФЗ, а также торгов в ходе процедуры банкротства, государство устанавливает перечни привлекаемых электронных торговых площадок (далее – ЭТП), защищая тем самым себя и участников торгов от злоупотреблений и самоуправства (распоряжение Правительства Российской Федерации от 12 июля 2018 г. №1447 «Об утверждении перечней операторов электронных площадок и специализированных электронных площадок, предусмотренных Федеральными законами от 05.04.2013 № 44-ФЗ, от 18.07.2011 № 223-ФЗ», приказ Минэкономразвития от 23.07.2015 № 495).
Некоторые заказчики пытались ограничить перечень ЭТП, привлекаемых организаторами торгов, установив соответствующее требование в контракте. ФАС даже поддержала заказчика в данной ситуации. Так в 2020 году было принято решение Московского УФАС от 29.04.2020 №077/07/00-7515/2020 о нарушении Организатором торгов госконтракта в связи с осуществлением процедуры проведения Торгов на электронной торговой площадке, не входящей в перечень электронных торговых площадок, предусмотренный в контракте. Организатору предписано провести торги на ЭТП из перечня.
В то же время при рассмотрении судебного дела Дело № А40-8890/2023, суды, установив, что условия контракта об обязательном использовании при реализации имущества на торгах электронных торговых площадок, утвержденных распоряжением № 1447-Р, пришли к выводу незаконности такого условия, подтвердив право организаторов торгов привлекать любые ЭТП по своему усмотрению, указав, что включение в текст контракта спорного пункта ведет к незаконному и необоснованному ограничению круга хозяйствующих субъектов на рынке электронных торговых площадок.
В-четвертых, на участника торгов, ставшего победителем, возлагается оплата услуг ЭТП. Законодательство РФ размер вознаграждения ЭТП никак не ограничивает и не регламентирует. Как правило, это 5-10% от начальной цены имущества.
Радуясь покупке, не забудьте прибавить к стоимости желанного имущества те самые 5-10 % комиссии ЭТП.
При этом, чтобы победители торгов на радостях случайно не забыли оплатить комиссию ЭТП, площадки могут устанавливать обязательный обеспечительный платеж с участников торгов в размере суммы комиссии, который участники вносят на счет ЭТП до того, как будут допущены к торгам.
Таким образом, уже на этапе оформления Вашего участия в торгах Вы должны оплатить порой кругленькую сумму денег в виде задатка в счет оплаты приобретаемого имущества и обеспечительного платежа в счет оплаты услуг ЭТП, на случай, если Вы станете победителем. Если Вы не станете победителем, эти суммы должны Вам вернуться. Что, признаться, на практике, тоже порой вызывает сложности. Если за порядком проведения торгов оперативно присматривает антимонопольная служба, то за возвратом денег с ЭТП Вам придется идти в суд.
Участниками торгов неоднократно предпринимались попытки оспорить взимание с них платы и установление площадками такого чудовищного размера вознаграждения.
В 2020 году суды вступились за участников. В Решении Арбитражного суда Поволожского округа от 06.02.2020 по делу № А65-9480/2019 в рамках проверки законности решения от 20.03.2019 по делу № 016/10/17- 278/2019 и предписания от 20.03.2019 по делу № 016/10/17-278/2019 Управления Федеральной антимонопольной службы по Республике Татарстан суды, признавая право организатора торгов (оператора электронной площадки, специализированной организации) на получение вознаграждения, на что указано в определении Верховного Суда Российской Федерации от 15.07.2015 № 4-АПГ15-16, пришли к следующим выводам:
• обязание участника торгов внести в фиксированные сроки гарантийное обеспечение (вознаграждение оператора), помимо задатка, для участия в торгах, влечет за собой обременение в виде дополнительных затрат, и, как следствие, может являться дополнительным барьером для участия в торгах.
• действия организаторов торгов, операторов торговой площадки, ограничивающих доступ для участников в торгах путем взимания платы с участников торгов (а не только с победителя) за участие в торгах, и установивших плату не в фиксированном размере, а в процентом соотношении от начальной максимальной цены имущества без верхнего предела суммы взимания и при отсутствии экономического обоснования установления величины платы нарушают интересы должника, кредитора (взыскателя) и участников торгов и нарушают требования части 3 стати 90 Закона об исполнительном производстве, части 1 статьи 17 Закона о защите конкуренции.
• такие действия организатора торгов в данном случае могут повлечь за собой необоснованное ограничение конкуренции, ввиду того, что выбор площадки, требующей вознаграждение за пользование услугами и функциональными возможностями, может привести к ограничению количества потенциальных участников торгов.
Однако несмотря на позицию судов, свежая практика Московского УФАС сложилась в пользу ЭТП. ВЫВОДЫ из Решения Московского УФАС по делу № 077/07/00-8577/2023):
• специального порядка проведения публичных торгов в рамках исполнительного производства законодательством Российской Федерации не предусмотрено.
• порядок выбора Организатором торгов электронной торговой площадки, на которой будут проводиться публичные торги, законодательством Российской Федерации не регламентирован.
• Организаторы торгов вправе заключать договоры с электронными площадками для проведения торгов в электронной форме и определять его условия по своему усмотрению.
• законодательством Российской Федерации не установлен размер вознаграждения, уплачиваемого операторам электронных площадок, на которых проводятся торги.
• Организаторы торгов вправе выбирать любую электронную торговую площадку по своему усмотрению.
• действующее законодательство не регламентирует действия электронных торговых площадок по установлению ими определенного размера и случаев взимания с участников торгов денежного вознаграждения за участие в торгах и (или) за заключение договора по результатам проведения таких торгов, при этом порядок выбора организатором публичных торгов (специализированной организацией) электронной торговой площадки, на которой будут проводиться публичные торги, законодательством Российской Федерации также не регламентирован.
• согласно позиции ФАС России, изложенной в письме от 10.09.2021 № ГМ/76724/21, при проведении торгов по реализации арестованного имущества в электронной форме удержание (взимание) оператором электронной площадки суммы комиссионного обеспечения (платы) с лица, с которым заключается договор, допустимо. При этом поскольку на сегодняшний день положениями законодательства, устанавливающего порядок реализации арестованного имущества, не урегулирован порядок взимания и размеры комиссионного обеспечения (платы), операторы электронных площадок самостоятельно определяют размеры тарифов в регламентах электронных площадок.
Таким образом, оспаривать размер вознаграждения и само привлечение ЭТП вряд ли имеет смысл.
Ни и наконец, не стоит забывать, что решения приставов о продаже имущества должника тоже может быть оспорено.. как и сами торги.. и вот, пройдя тернистый путь к победе на торгах, Вы уже доказываете в суде, что выиграли это имущество на законных основаниях и имеет на него больше прав, чем сам должник..
Это лишь некоторые факты о продаже имущества должников, в надежде удержать Вас от ошибок в погоне за внешне выгодной покупкой.
При покупке имущества на свободном рынке Вам нет необходимости регистрироваться на площадке, собирать кучу документов, тратиться на посредников, чтобы разобраться в технологии торгов, нанимать представителей, которые технически умеют работать на площадке, вносить задатки и платить электронным площадкам.. Хотя привлекать юристов для сделок мы Вам искренне рекомендуем.
Учитывая сложность участия в торгах, цену имущества не ниже рыночной и множественные дополнительные расходы, очевидно, что имущество должников приобретать зачастую менее выгодно, чем имущество на свободном рынке, а самостоятельное участие в торгах по продаже имущества должников – занятие, имеющее признаки авантюризма. Участие в торгах и покупка имущества на торгах должны быть взвешенным и просчитанным решением. Без помощи профессионалов Вам не обойтись.
Следует понимать, что покупка имущества с торгов – цепочка юридически значимых действий с своими правовыми последствиями для Вас. Не всегда очевидными. Решившись на такую авантюру, вооружитесь юристами, которые будут для Вас саперами-проводниками на минном поле, которые проверят законность торгов, условия взаимодействия с посредниками и агентами, оценят риски на всех этапах. И будьте благоразумны, бесплатный сыр, как известно, только в мышеловке.
Вот некоторые факты о реализации имущества должников, о которых Вам точно не расскажут в рекламе.
Во-первых, изъятое приставами имущество должников реализуется государством на торгах (Федеральный закон от 02.10.2007 №229-ФЗ "Об исполнительном производстве" (далее - Закон об исполнительном производстве), Федеральный закон от 16.07.1998 №102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке)).
Проведение Торгов при продаже имущества должников является обязательным
Чтобы купить такое имущество, Вы должны принять участие в торгах. При этом сама процедура торгов – тот еще квест для непосвященных! Регистрация на площадке, правила участия в торгах, задатки и обеспечительные платежи, шаги аукциона, подписание договоров.. Сколько ошибок совершается в надежде на выгодную покупку..
Во-вторых, согласно ч. 2 ст. 89 Федеральный закон от 02.10.2007 №229-ФЗ "Об исполнительном производстве" начальная цена имущества, выставляемого на торги, не может быть меньше стоимости, указанной в постановлении об оценке имущества. В соответствии со статьей 85 того же закона оценка имущества должника, на которое обращается взыскание, производится судебным приставом-исполнителем по рыночным ценам, для чего он привлекает оценщика.
Таким образом, продажа имущества должника производится исключительно по рыночным ценам и ждать от торгов сильно выгодных предложений не стоит. Цель реализации имущества должников - получить максимальную сумму для максимального погашения долгов с соблюдением при этом и интересов должника.
Учитывайте, что цена выставленного на торги имущества – это начальная цена, определенная по рынку. Но если Вы не окажетесь единственным претендентом на это имущество, она обязательно подрастет. Аукцион будет на повышение цены. Победит тот, кто предложит наибольшую цену. Здесь важно не заиграться и помнить, что зачастую вашим соперником может быть профессионал со своими целями и с множеством уловок.
В-третьих, для участия в торгах, Вам нужно освоить работу на конкретной электронной торговой площадке (ЭТП). И даже если ранее Вы имели опыт участия в таких торгах, но на другой ЭТП, Вам это может не помочь.
Реализацию арестованного имущества осуществляет Росимущество по соглашению между ФССП России № 0001/13 и Росимущества № 01- 12/65 от 30.04.2015 «О взаимодействии Федеральной службы судебных приставов и Федерального агентства по управлению государственным имуществом по вопросам организации продажи имущества, арестованного во исполнение судебных решений или актов органов, которым предоставлено право принимать решения об обращении взыскания на имущество».
Росимущество выбирает на торгах Организаторов торгов по продаже имущества. Организаторы торгов готовят документацию о торгах и самостоятельно заключают договоры с электронными торговыми площадками (ЭТП), через которые уже непосредственно проводятся аукционы и заключаются договоры с покупателями.
Вот только специального порядка проведения публичных торгов в рамках исполнительного производства законодательством Российской Федерации не предусмотрено. Нет никаких требований к ЭТП, на которых проводятся торги по продаже имущества должников, нет и самого перечня таких ЭТП. Организаторы торгов по своему усмотрению проводят на торги на различных электронных площадках, каждая из которых имеет свой регламент, чаще всего понятный только профессиональному участнику, свои правила участия в торгах, свои тарифы.
Следует отметить, что в других случаях проведения торгов – при проведении закупок для государственных и муниципальных нужд и других подконтрольных государству закупок, регламентированных Федеральными законами от 05.04.2013 № 44-ФЗ, от 18.07.2011 №223-ФЗ, а также торгов в ходе процедуры банкротства, государство устанавливает перечни привлекаемых электронных торговых площадок (далее – ЭТП), защищая тем самым себя и участников торгов от злоупотреблений и самоуправства (распоряжение Правительства Российской Федерации от 12 июля 2018 г. №1447 «Об утверждении перечней операторов электронных площадок и специализированных электронных площадок, предусмотренных Федеральными законами от 05.04.2013 № 44-ФЗ, от 18.07.2011 № 223-ФЗ», приказ Минэкономразвития от 23.07.2015 № 495).
Некоторые заказчики пытались ограничить перечень ЭТП, привлекаемых организаторами торгов, установив соответствующее требование в контракте. ФАС даже поддержала заказчика в данной ситуации. Так в 2020 году было принято решение Московского УФАС от 29.04.2020 №077/07/00-7515/2020 о нарушении Организатором торгов госконтракта в связи с осуществлением процедуры проведения Торгов на электронной торговой площадке, не входящей в перечень электронных торговых площадок, предусмотренный в контракте. Организатору предписано провести торги на ЭТП из перечня.
В то же время при рассмотрении судебного дела Дело № А40-8890/2023, суды, установив, что условия контракта об обязательном использовании при реализации имущества на торгах электронных торговых площадок, утвержденных распоряжением № 1447-Р, пришли к выводу незаконности такого условия, подтвердив право организаторов торгов привлекать любые ЭТП по своему усмотрению, указав, что включение в текст контракта спорного пункта ведет к незаконному и необоснованному ограничению круга хозяйствующих субъектов на рынке электронных торговых площадок.
В-четвертых, на участника торгов, ставшего победителем, возлагается оплата услуг ЭТП. Законодательство РФ размер вознаграждения ЭТП никак не ограничивает и не регламентирует. Как правило, это 5-10% от начальной цены имущества.
Радуясь покупке, не забудьте прибавить к стоимости желанного имущества те самые 5-10 % комиссии ЭТП.
При этом, чтобы победители торгов на радостях случайно не забыли оплатить комиссию ЭТП, площадки могут устанавливать обязательный обеспечительный платеж с участников торгов в размере суммы комиссии, который участники вносят на счет ЭТП до того, как будут допущены к торгам.
Таким образом, уже на этапе оформления Вашего участия в торгах Вы должны оплатить порой кругленькую сумму денег в виде задатка в счет оплаты приобретаемого имущества и обеспечительного платежа в счет оплаты услуг ЭТП, на случай, если Вы станете победителем. Если Вы не станете победителем, эти суммы должны Вам вернуться. Что, признаться, на практике, тоже порой вызывает сложности. Если за порядком проведения торгов оперативно присматривает антимонопольная служба, то за возвратом денег с ЭТП Вам придется идти в суд.
Участниками торгов неоднократно предпринимались попытки оспорить взимание с них платы и установление площадками такого чудовищного размера вознаграждения.
В 2020 году суды вступились за участников. В Решении Арбитражного суда Поволожского округа от 06.02.2020 по делу № А65-9480/2019 в рамках проверки законности решения от 20.03.2019 по делу № 016/10/17- 278/2019 и предписания от 20.03.2019 по делу № 016/10/17-278/2019 Управления Федеральной антимонопольной службы по Республике Татарстан суды, признавая право организатора торгов (оператора электронной площадки, специализированной организации) на получение вознаграждения, на что указано в определении Верховного Суда Российской Федерации от 15.07.2015 № 4-АПГ15-16, пришли к следующим выводам:
• обязание участника торгов внести в фиксированные сроки гарантийное обеспечение (вознаграждение оператора), помимо задатка, для участия в торгах, влечет за собой обременение в виде дополнительных затрат, и, как следствие, может являться дополнительным барьером для участия в торгах.
• действия организаторов торгов, операторов торговой площадки, ограничивающих доступ для участников в торгах путем взимания платы с участников торгов (а не только с победителя) за участие в торгах, и установивших плату не в фиксированном размере, а в процентом соотношении от начальной максимальной цены имущества без верхнего предела суммы взимания и при отсутствии экономического обоснования установления величины платы нарушают интересы должника, кредитора (взыскателя) и участников торгов и нарушают требования части 3 стати 90 Закона об исполнительном производстве, части 1 статьи 17 Закона о защите конкуренции.
• такие действия организатора торгов в данном случае могут повлечь за собой необоснованное ограничение конкуренции, ввиду того, что выбор площадки, требующей вознаграждение за пользование услугами и функциональными возможностями, может привести к ограничению количества потенциальных участников торгов.
Однако несмотря на позицию судов, свежая практика Московского УФАС сложилась в пользу ЭТП. ВЫВОДЫ из Решения Московского УФАС по делу № 077/07/00-8577/2023):
• специального порядка проведения публичных торгов в рамках исполнительного производства законодательством Российской Федерации не предусмотрено.
• порядок выбора Организатором торгов электронной торговой площадки, на которой будут проводиться публичные торги, законодательством Российской Федерации не регламентирован.
• Организаторы торгов вправе заключать договоры с электронными площадками для проведения торгов в электронной форме и определять его условия по своему усмотрению.
• законодательством Российской Федерации не установлен размер вознаграждения, уплачиваемого операторам электронных площадок, на которых проводятся торги.
• Организаторы торгов вправе выбирать любую электронную торговую площадку по своему усмотрению.
• действующее законодательство не регламентирует действия электронных торговых площадок по установлению ими определенного размера и случаев взимания с участников торгов денежного вознаграждения за участие в торгах и (или) за заключение договора по результатам проведения таких торгов, при этом порядок выбора организатором публичных торгов (специализированной организацией) электронной торговой площадки, на которой будут проводиться публичные торги, законодательством Российской Федерации также не регламентирован.
• согласно позиции ФАС России, изложенной в письме от 10.09.2021 № ГМ/76724/21, при проведении торгов по реализации арестованного имущества в электронной форме удержание (взимание) оператором электронной площадки суммы комиссионного обеспечения (платы) с лица, с которым заключается договор, допустимо. При этом поскольку на сегодняшний день положениями законодательства, устанавливающего порядок реализации арестованного имущества, не урегулирован порядок взимания и размеры комиссионного обеспечения (платы), операторы электронных площадок самостоятельно определяют размеры тарифов в регламентах электронных площадок.
Таким образом, оспаривать размер вознаграждения и само привлечение ЭТП вряд ли имеет смысл.
Ни и наконец, не стоит забывать, что решения приставов о продаже имущества должника тоже может быть оспорено.. как и сами торги.. и вот, пройдя тернистый путь к победе на торгах, Вы уже доказываете в суде, что выиграли это имущество на законных основаниях и имеет на него больше прав, чем сам должник..
Это лишь некоторые факты о продаже имущества должников, в надежде удержать Вас от ошибок в погоне за внешне выгодной покупкой.
При покупке имущества на свободном рынке Вам нет необходимости регистрироваться на площадке, собирать кучу документов, тратиться на посредников, чтобы разобраться в технологии торгов, нанимать представителей, которые технически умеют работать на площадке, вносить задатки и платить электронным площадкам.. Хотя привлекать юристов для сделок мы Вам искренне рекомендуем.
Учитывая сложность участия в торгах, цену имущества не ниже рыночной и множественные дополнительные расходы, очевидно, что имущество должников приобретать зачастую менее выгодно, чем имущество на свободном рынке, а самостоятельное участие в торгах по продаже имущества должников – занятие, имеющее признаки авантюризма. Участие в торгах и покупка имущества на торгах должны быть взвешенным и просчитанным решением. Без помощи профессионалов Вам не обойтись.
Следует понимать, что покупка имущества с торгов – цепочка юридически значимых действий с своими правовыми последствиями для Вас. Не всегда очевидными. Решившись на такую авантюру, вооружитесь юристами, которые будут для Вас саперами-проводниками на минном поле, которые проверят законность торгов, условия взаимодействия с посредниками и агентами, оценят риски на всех этапах. И будьте благоразумны, бесплатный сыр, как известно, только в мышеловке.
