.svg)
17.03.2022
ОГРАНИЧЕНИЯ НА СОВЕРШЕНИЕ СДЕЛОК С НЕДВИЖИМОСТЬЮ И ЦЕННЫМИ БУМАГАМИ
Указами Президента Российской Федерации от 1 и 5 марта (№ 81 и № 95) на территории страны установлен и действует особый порядок осуществления сделок (операций) с недвижимостью и ценными бумагами, влекущих за собой возникновение права собственности на недвижимое имущество или ценные бумаги, осуществляемых (исполняемых) с указанными в них лицами иностранных государств, совершающих недружественные действия в отношении России.
Речь идет о тех сделках с недвижимостью и ценными бумагами, в результате которых происходит именно переход права собственности (например, купля-продажа, дарение) при условии, что одна из сторон сделки (т.е. или текущий или будущий собственник) или обе имеют отношение к иностранным государствам, совершающим недружественные действия в отношении России.
Ограничения коснуться участников сделок, которые:
- имеют гражданство недружественных государств;
- имеют регистрацию в недружественных государствах (ВНЖ), преимущественно ведут хозяйственную деятельность в недружественных государствах или преимущественно извлекают прибыль от свой деятельности в недружественных государствах;
- «находятся под контролем» вышеперечисленных категорий иностранных лиц, независимо от места их регистрации или места преимущественного ведения ими хозяйственной деятельности.
Перечень недружественных России стран и территорий утвержден Распоряжением Правительства от 5 марта 2022 года № 430-р. В него вошли Австралия, Албания, Андорра, Великобритания, включая Джерси, Ангилья, Британские Виргинские острова, Гибралтар, государства - члены Евросоюза, Исландия, Канада, Лихтенштейн, Микронезия, Монако, Новая Зеландия, Норвегия, Республика Корея, Сан-Марино, Северная Македония, Сингапур, США, Тайвань (Китай), Украина, Черногория, Швейцария и Япония.
Исключения установлены в п. 12 Указа Президента Российской Федерации от 05.03.2022 № 95 для иностранных лиц, которые находятся под контролем российских юридических лиц или физических лиц и информация о контроле над которыми раскрыта российскими юридическими лицами или физическими лицами, налоговым органам Российской Федерации, что должно подтверждаться документами при регистрации перехода прав Росреестром (документы подаются в составе комплекта документов на регистрацию).
В соответствии с Указом Президента Российской Федерации от 01.03.2022 № 81 совершение (исполнение) указанных сделок с участием иностранных лиц недружественных государств возможно при условии получения разрешения Правительственной комиссией по контролю за осуществлением иностранных инвестиций.
Разрешение на осуществление сделки со стороны Комиссии представляется с пакетом документов в Росреестр, который проводит правовую экспертизу и принимает решение об осуществлении регистрационных действий .
Федеральная нотариальная палата выпустила Письмо от 2 марта 2022 г. № 1176/03-16-3, разъяснила, что если нотариусу для совершения нотариального действия представляется проект сделки по отчуждению недвижимого имущества, стороной которой является нерезидент, нотариус должен проверить факт включения страны учреждения/ гражданства нерезидента в перечень недружественных государств и, в случае если в перечне содержится указанное государство, до совершения нотариального действия затребовать у лиц, обратившихся за совершением нотариального действия, разрешение Правительственной комиссии на осуществление указанной сделки (операции).
При этом в письме отмечается, что введенный особый порядок не распространяется на отношения наследственного правопреемства, осложненные иностранным элементом, сделки по отчуждению долей в уставном капитале ООО, а также случаи выдачи доверенностей, предусматривающих полномочия по осуществлению сделок (операций), для которых необходимо получение разрешения Правительственной комиссии.
Следует отметить, что на сегодняшний день реальный механизм проверки статуса стороны сделки на предмет связи с недружественными государствами отсутствует.
В связи с этим, "Сбербанк ДомКлик", например, сначала начал требовать от всех участников сделки заявления с информацией о том, что физлицо не является резидентом или гражданином недружественной страны из вышеуказанного перечня.
Однако с 15 марта 2022 года в телеграм-канале "Сбербанк ДомКлик" для партнёров появилась информация об отмене необходимости предоставления вышеназванного заявления, при этом, в договор купли-продажи в обязательном порядке должен быть включен следующий пункт:
«Настоящим стороны Договора заверяют и гарантируют, что не имеют гражданства иностранных(ого) государств(а), совершающих(его) в отношении Российской Федерации, российских юридических и физических лиц недружественные действия, а также местом регистрации, местом преимущественного ведения хозяйственной деятельности или извлечения прибыли от деятельности не являются(ется) указанные(ое) государства(о), перечень которых установлен Распоряжением Правительства РФ от 05.03.2022 г. № 430-р.».
Данное условие будет иметь правовой статус заверения об обстоятельствах, имеющих значение для заключения договора (ст. 431.2 ГК РФ). Если данные заверения окажутся недостоверными, сторона предоставившая недостоверные заверения обязана будет возместить другой стороне убытки, причиненные недостоверностью таких заверений, или уплатить предусмотренную договором неустойку. Сторона, полагавшаяся на недостоверные заверения, также вправе отказаться от договора или требовать его признания недействительным.
Правовым последствием совершения сделок с нарушением особого порядка, установленного Указом № 81, вероятно, будет являться их недействительность.
На официальном сайте Росреестра подтверждается, что все учетно-регистрационные действия с недвижимостью, совершаемые между российскими гражданами и юрлицами, иными лицами, не подпадающими под действие вышеназванных указов, осуществляются в штатном режиме и в установленные законом сроки.
Учитывая новый порядок совершения сделок с недвижимостью и ценными бумагами и невозможность на 100 % убедиться в отсутствии связи с недружественными государствами у контрагента, фактически любая сделка с недвижимостью и ценными бумагами будет носить характер рисковой.
В сложившихся условиях мы рекомендуем:
- внимательно относиться к выбору контрагентов;
- включать в условия сделок заверения об обстоятельствах в рекомендованной "Сбербанк ДомКлик" формулировке и предусматривать четкие последствия недостоверности данных заверений, включая порядок отказа от договора и возврат денег, возмещения убытков, уплаты неустоек,
- еще более тщательно анализировать условия сделок, которые планируется заключать или исполнять,
- учитывать, что несмотря на все возможные договорные условия, на деле остаются повышенные риски невозможности фактического взыскания денежных средств (как в счет оплаты по договору, так и в случае признания его недействительным) с иностранных лиц.
Речь идет о тех сделках с недвижимостью и ценными бумагами, в результате которых происходит именно переход права собственности (например, купля-продажа, дарение) при условии, что одна из сторон сделки (т.е. или текущий или будущий собственник) или обе имеют отношение к иностранным государствам, совершающим недружественные действия в отношении России.
Ограничения коснуться участников сделок, которые:
- имеют гражданство недружественных государств;
- имеют регистрацию в недружественных государствах (ВНЖ), преимущественно ведут хозяйственную деятельность в недружественных государствах или преимущественно извлекают прибыль от свой деятельности в недружественных государствах;
- «находятся под контролем» вышеперечисленных категорий иностранных лиц, независимо от места их регистрации или места преимущественного ведения ими хозяйственной деятельности.
Перечень недружественных России стран и территорий утвержден Распоряжением Правительства от 5 марта 2022 года № 430-р. В него вошли Австралия, Албания, Андорра, Великобритания, включая Джерси, Ангилья, Британские Виргинские острова, Гибралтар, государства - члены Евросоюза, Исландия, Канада, Лихтенштейн, Микронезия, Монако, Новая Зеландия, Норвегия, Республика Корея, Сан-Марино, Северная Македония, Сингапур, США, Тайвань (Китай), Украина, Черногория, Швейцария и Япония.
Исключения установлены в п. 12 Указа Президента Российской Федерации от 05.03.2022 № 95 для иностранных лиц, которые находятся под контролем российских юридических лиц или физических лиц и информация о контроле над которыми раскрыта российскими юридическими лицами или физическими лицами, налоговым органам Российской Федерации, что должно подтверждаться документами при регистрации перехода прав Росреестром (документы подаются в составе комплекта документов на регистрацию).
В соответствии с Указом Президента Российской Федерации от 01.03.2022 № 81 совершение (исполнение) указанных сделок с участием иностранных лиц недружественных государств возможно при условии получения разрешения Правительственной комиссией по контролю за осуществлением иностранных инвестиций.
Разрешение на осуществление сделки со стороны Комиссии представляется с пакетом документов в Росреестр, который проводит правовую экспертизу и принимает решение об осуществлении регистрационных действий .
Федеральная нотариальная палата выпустила Письмо от 2 марта 2022 г. № 1176/03-16-3, разъяснила, что если нотариусу для совершения нотариального действия представляется проект сделки по отчуждению недвижимого имущества, стороной которой является нерезидент, нотариус должен проверить факт включения страны учреждения/ гражданства нерезидента в перечень недружественных государств и, в случае если в перечне содержится указанное государство, до совершения нотариального действия затребовать у лиц, обратившихся за совершением нотариального действия, разрешение Правительственной комиссии на осуществление указанной сделки (операции).
При этом в письме отмечается, что введенный особый порядок не распространяется на отношения наследственного правопреемства, осложненные иностранным элементом, сделки по отчуждению долей в уставном капитале ООО, а также случаи выдачи доверенностей, предусматривающих полномочия по осуществлению сделок (операций), для которых необходимо получение разрешения Правительственной комиссии.
Следует отметить, что на сегодняшний день реальный механизм проверки статуса стороны сделки на предмет связи с недружественными государствами отсутствует.
В связи с этим, "Сбербанк ДомКлик", например, сначала начал требовать от всех участников сделки заявления с информацией о том, что физлицо не является резидентом или гражданином недружественной страны из вышеуказанного перечня.
Однако с 15 марта 2022 года в телеграм-канале "Сбербанк ДомКлик" для партнёров появилась информация об отмене необходимости предоставления вышеназванного заявления, при этом, в договор купли-продажи в обязательном порядке должен быть включен следующий пункт:
«Настоящим стороны Договора заверяют и гарантируют, что не имеют гражданства иностранных(ого) государств(а), совершающих(его) в отношении Российской Федерации, российских юридических и физических лиц недружественные действия, а также местом регистрации, местом преимущественного ведения хозяйственной деятельности или извлечения прибыли от деятельности не являются(ется) указанные(ое) государства(о), перечень которых установлен Распоряжением Правительства РФ от 05.03.2022 г. № 430-р.».
Данное условие будет иметь правовой статус заверения об обстоятельствах, имеющих значение для заключения договора (ст. 431.2 ГК РФ). Если данные заверения окажутся недостоверными, сторона предоставившая недостоверные заверения обязана будет возместить другой стороне убытки, причиненные недостоверностью таких заверений, или уплатить предусмотренную договором неустойку. Сторона, полагавшаяся на недостоверные заверения, также вправе отказаться от договора или требовать его признания недействительным.
Правовым последствием совершения сделок с нарушением особого порядка, установленного Указом № 81, вероятно, будет являться их недействительность.
На официальном сайте Росреестра подтверждается, что все учетно-регистрационные действия с недвижимостью, совершаемые между российскими гражданами и юрлицами, иными лицами, не подпадающими под действие вышеназванных указов, осуществляются в штатном режиме и в установленные законом сроки.
Учитывая новый порядок совершения сделок с недвижимостью и ценными бумагами и невозможность на 100 % убедиться в отсутствии связи с недружественными государствами у контрагента, фактически любая сделка с недвижимостью и ценными бумагами будет носить характер рисковой.
В сложившихся условиях мы рекомендуем:
- внимательно относиться к выбору контрагентов;
- включать в условия сделок заверения об обстоятельствах в рекомендованной "Сбербанк ДомКлик" формулировке и предусматривать четкие последствия недостоверности данных заверений, включая порядок отказа от договора и возврат денег, возмещения убытков, уплаты неустоек,
- еще более тщательно анализировать условия сделок, которые планируется заключать или исполнять,
- учитывать, что несмотря на все возможные договорные условия, на деле остаются повышенные риски невозможности фактического взыскания денежных средств (как в счет оплаты по договору, так и в случае признания его недействительным) с иностранных лиц.
