11.02.2022

Исполнение договора аренды после смерти собственника

Исполнение договора аренды после смерти собственника
Сегодня рассмотрим очень неприятный, но актуальный всегда, а сейчас как-то особенно, вопрос исполнения  договора аренды недвижимого имущества в период после смерти собственника-арендодателя по дату принятия наследства.
В случае смерти арендодателя исполнение договора аренды со стороны арендатора возможно путем внесения денег в депозит нотариуса (п.2 ст. 327 ГК РФ). Однако для обеспечения полноценного управления имуществом возможна передача имущества в доверительное управление (п.1 ст. 1173 ГК РФ).
РЕКОМЕНДАЦИИ:
1. Уведомить арендаторов о смерти арендодателя и рекомендовать им оплачивать арендную плату до установления доверительного управления/ оформления наследниками свидетельства о праве на наследство путем внесения денег в депозит нотариуса по месту открытия наследства.
2. Обратиться к нотариусу с заявлением об открытии наследства и о принятии мер по охране наследства, управлению им и увеличения его стоимости путем заключения договора доверительного управления с указанием кандидатуры доверительного управляющего, в т.ч. из числа наследников.  
ОБОСНОВАНИЕ:

Переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды (п. 1 ст. 617 ГК РФ).
Переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу является основанием для изменения в договоре сведений об арендодателе (п. 24 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 №66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой").
Таким образом, в случае смерти арендодателя договор аренды не подлежит немедленному прекращению и арендатор вправе продолжать использовать полученное в аренду помещение в соответствии с условиями договора.
Должник вправе внести причитающиеся с него деньги или ценные бумаги в депозит нотариуса, если обязательство не может быть исполнено должником вследствие (п. 1 ст. 327 ГК РФ):
1)    отсутствия кредитора или лица, уполномоченного им принять исполнение, в месте, где обязательство должно быть исполнено;
2)    недееспособности кредитора и отсутствия у него представителя;
3)    очевидного отсутствия определенности по поводу того, кто является кредитором по обязательству, в частности, в связи со спором по этому поводу между кредитором и другими лицами;
4)    уклонения кредитора от принятия исполнения или иной просрочки с его стороны.
Внесение денежной суммы или ценных бумаг в депозит нотариуса или суда считается исполнением обязательства (п. 2 ст. 327 ГК РФ).
Таким образом, денежные средства по договору аренды могут быть внесены в депозит нотариуса.
В состав наследства входят принадлежавшие наследодателю на день открытия наследства вещи, иное имущество, в том числе имущественные права и обязанности (ст. 1112 ГК РФ).
Принятое наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства независимо от времени его фактического принятия, а также независимо от момента государственной регистрации права наследника на наследственное имущество, когда такое право подлежит государственной регистрации (п. 4 ст. 1152 ГК РФ). В то же время свидетельство о праве на наследство выдается наследникам по истечении шести месяцев со дня открытия наследства (п. 1 ст. 1163 ГК РФ).
Для защиты прав наследников и других заинтересованных лиц исполнителем завещания или нотариусом по месту открытия наследства принимаются меры, указанные в ст. ст. 1172 и 1173 ГК РФ, и другие необходимые меры по охране наследства и управлению им (п. 1 ст. 1171 ГК РФ).
Нотариус принимает меры по охране наследства и управлению им по заявлению одного или нескольких наследников, исполнителя завещания, органа местного самоуправления, органа опеки и попечительства или других лиц, действующих в интересах сохранения наследственного имущества (п. 2 ст. 1171 ГК РФ).
Если в составе наследства имеется имущество, требующее не только охраны, но и управления (предприятие, доля в уставном (складочном) капитале корпоративного юридического лица, пай, ценные бумаги, исключительные права и тому подобное), нотариус, в соответствии со ст. 1026 ГК РФ, в качестве учредителя доверительного управления заключает договор доверительного управления этим имуществом (п. 1 ст. 1173 ГК РФ).
Доверительное управление наследственным имуществом осуществляется в целях сохранения этого имущества и увеличения его стоимости (п. 3 ст. 1173 ГК РФ). Передача имущества в доверительное управление подлежит гос.регистрации (п. 2 ст. 1017 ГК РФ).
Согласно ст. 1015 ГК РФ доверительным управляющим может быть ИП или коммерческая организация, а в случаях, когда доверительное управление осуществляется по основаниям, предусмотренным законом, доверительным управляющим может быть также гражданин, не являющийся ИП. Доверительным управляющим с согласия иных наследников может быть также один из наследников.
Договор заключается с согласия всех наследников.
Таким образом, если по заявлению наследников учреждено доверительное управление наследственным имуществом, арендная плата может быть внесена на счет, указанный доверительным управляющим. Доверительным управляющим может быть назначен один из наследников.
РЕКОМЕНДАЦИИ:
1. Уведомить арендаторов о смерти арендодателя и рекомендовать им оплачивать арендную плату до установления доверительного управления/ оформления наследниками свидетельства о праве на наследство путем внесения денег в депозит нотариуса по месту открытия наследства.
2. Обратиться к нотариусу с заявлением об открытии наследства и о принятии мер по охране наследства, управлению им и увеличения его стоимости путем заключения договора доверительного управления с указанием кандидатуры доверительного управляющего, в т.ч. из числа наследников.