К нам обратился клиент – собственник нежилого помещения в комплексе апартаментов в преддверие проведения общего собрания жильцов, на котором предлагается изменить способ управления домов с товарищества собственников недвижимости на уже созданный производственный кооператив. У клиента возникли сомнения, так как наслышан об использовании такой формы как кооператив для «захвата власти с последующим отъемом недвижимости».
В качестве аргументов для принятия решения о смене формы управления домом Председатель приводит следующее.
Организационно -  правовая форма "Товарищество собственников" не является субъектом малого и среднего предпринимательства. Во-первых, субъекты МСП пользуются льготами по уплате страховых взносов (15% вместо 30,2%), что дает существенную экономию бюджета. Во-вторых, мораторий на проверки, которого для Товариществ нет.
Законом такой вариант действительно допускается, что прямо указано в подп. 2 п. 2 ст. 161 ЖК РФ. Однако риски возможны и в случае, когда нет противоречия закону. Для этого нужна всесторонняя правовая оценка предложенного варианта.
Так, собственникам помещений предложено избрать эксплуатирующей организацией (управляющей компанией) конкретный, уже созданный ранее, потребительский управленческо-эксплуатационный специализированный кооператив.
Изучив представленные клиентом документы, мы пришли к выводу о том, что такая ситуация является рискованной для собственников помещений.  
Голосуя за передачу дома в управление данным кооперативом, собственники автоматически не приобретают членство в кооперативе. Да, они могут обратиться в кооператив с заявлением о принятии их в члены, но первоначально, до того, как их примут в члены, дом будет передан в управление совершенно посторонней организации со своими уже сформулированными правилами, в том числе, правилами голосования по вопросам управления домом, утвержденными размерами взносов, а также сформированными органами управления и т.д. Поменять действующие в кооперативе правила можно будет только после того, как в него вступит достаточное количество членов, заинтересованных в таких изменениях.
В ходе правового анализа положений устава данного кооператива, предложенного в качестве эксплуатирующей организации, мы обнаружили такие положения, как например, членство лиц, не являющихся собственниками помещений, с правом голоса. То есть кто-то, не будучи собственником помещений в доме, сможет решать судьбу дома.
Также по уставу размер взносов, причитающихся с членов кооператива, зависит от площади помещения в собственности, а вот количество голосов у каждого члена кооператива, зависит не от размера помещения, а от их количества. То есть собственник, например, с тремя маленькими помещениями в доме, получит три голоса, а собственник помещения, пусть оно и в два раза больше тех трех вместе взятых, всего один голос.
Кроме того, есть общие для всех кооперативов риски. В силу ст. 123.3 ГК РФ члены производственного кооператива обязаны покрывать образовавшиеся в кооперативе убытки. Учитывая, что кооператив уже действует, органы управления сформированы, подтвердить клиенту отсутствие рисков в части возмещения убытков, мы не смогли, как и возможность контроля за расходами.

Нужно отметить, что в отличие от производственного кооператива, ТСН не отвечает по обязательствам своих членов и члены ТСН не отвечают по его обязательствам.
Отдельного внимания заслуживает факт того, что по закону ТСН по решению своих членов может быть преобразовано в потребительский кооператив (ПК), однако на голосование поставлен вопрос не о преобразовании ТСН в производственный кооператив, а об избрании эксплуатирующей организацией ранее созданного кооператива (кооператив зарегистрирован 28.04.2023 г., Председатель правления – председатель действующего ТСН, учредители в выписке не указаны).
Получается, что при избрании производственного кооператива эксплуатирующей организацией все собственники, не являющиеся на данный момент членами кооператива, заключат с кооперативом договор на эксплуатацию по предложенной форме и с определенной ценой.
Далее собственники вправе подать заявление о вступлении в кооператив. Однако, вступление в ранее созданный кооператив, где у тебя нет почти никаких прав и есть обязанность по уплате взносов в размере, который утвердили за тебя – мероприятие сильно рискованное. Впрочем, возьмут ли желающих в члены кооператива – тоже не известно.
Вот и получится, что сейчас права и деньги в ТСН – то есть у собственников помещений, а в случае избрания «чужого» кооператива – у кооператива и его учредителей будет доход, а у собственников – только риски.
В целом же, мы не возражаем против управления домом через производственный кооператив и подтверждаем справедливость доводов про возможность воспользоваться льготами и мораторием на проверки, но уж если передавать управление кооперативу, то созданному всеми собственниками помещений, или хотя бы большинством, чтобы гарантировать интересы всех собственников, а не их малой части.

Руководитель отдела
Правовой поддержки бизнеса
ООО «ФортисКонсалт»
Татьяна Гончаревская