.svg)
10.04.2023
А недвижимость-то двигается. Актуальность правовой реформы в сфере регулирования режима недвижимого имущества.
Недвижимость - один из символов стабильности в глазах большинства участников гражданского оборота. Во все времена недвижимость, будь то жилье или коммерческие объекты, остается популярным и эффективным инструментом сбережения и инвестирования.
Однако кроме способности быть эффективным экономическим инструментом, такой важный и, как правило, дорогостоящий объект для сохранения его безусловной ценности должен быть надежно защищенным объектом правового регулирования, что невозможно без четкого, детального и актуального законодательного регулирования. Так ли это сегодня?
Согласно положениям российского законодательства под недвижимостью понимаются объекты, прочно связанные с землей, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. В законе прямо перечислены такие объекты недвижимости как земельные участки, участки недр, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, жилые и нежилые помещения, машино-места. А еще воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания…
Итак, основной признак объектов недвижимости - прочная связь с землей и невозможность их перемещения без несоразмерного ущерба их назначению. На первый взгляд, все понятно, ну кроме диссонанса, возникающего из определения недвижимости и отнесения к этой категории воздушных и морских судов и судов внутреннего плавания... По крайней мере, в остальном все кажется привычным и логичным.
Хотя нет, и в остальном есть сомнения. Все же знают, что у Москвы есть потрясающий старинный опыт в перемещении целых зданий! Так, в далеком 1898 году на Каланчевской улице на 100 м был перемещен целый дом весом 1840 тонн, принадлежавший Джейн (Евгения Ивановна) Мак-Гилл. А в 1936 году после утверждения Генерального плана реконструкции Москвы 1935 года была создана целая контора по перемещению домов, в результате деятельности которой в Москве «переехали» многие другие дома: переехал дом на улице Осипенко (сейчас улица Садовническая), Московская центральная глазная больница с улицы Горького (сейчас Тверская), здание Моссовета, Саввинское подворье, дом Сытина на улице Горького (Тверской), МХТ имени Чехова (старое здание МХАТа) .. Неожиданно, правда?
Выходит, что эти здания не должны считаться недвижимостью? Ведь признак невозможности перемещения без несоразмерного ущерба их назначению не соблюдается. А эти здания перемещались даже без отселения жильцов и приостановки деятельности, значит, никакого ущерба!
Другой пример применительно к определению недвижимости. Квартира или офис как жилое и нежилое помещение соответственно. На 5м этаже. Насколько можно считать их прочно связанными с землей? До земли им далеко…
Вообще, для жилых и нежилых помещений и машино-мест законом установлен особенный признак – они считаются частью зданий или сооружений с описанными в установленном порядке границами. При этом мы привыкли, что для машино-мест характерна привязка только к полу и физическое отсутствие стен, а помещение мы представляем себе все-таки как ограниченное с шести сторон пространство (стены, пол, потолок). Но Гражданский кодекс об этом умалчивает.
А объект незавершенного строительства? Прямо поименованный объект недвижимого имущества. Но не имеющий ни определения, ни признаков. На каком этапе можно считать недострой подходящим под объект незавершенного строительства? Сваи? Сколько свай? Фундамент? Или уже при наличии стен и крыши? Закон молчит. Разбираются суды.
Правовой режим жилых помещений достаточно подробно урегулирован Жилищным кодексом РФ. А вот нежилые помещения такого регулирования не имеют. И предприниматели вместе с судами вынуждены прибегать к нормам жилищного законодательства по аналогии. Как-то не серьезно звучит, согласитесь. А на деле вызывает целый ворох проблем и судебных разбирательств. А все думают, что купил недвижимость и все надежно...
Отсутствие четкого и подробного регулирования влечет и такие ситуации, в которых обслуживающие помещения, такие как лестницы, коридоры, туалеты могут на законных основаниях оказаться в собственности одного лица, а другие собственники находятся в ущемленном положении… Могут ли они ходить по чужим коридорам и лестницам, пользоваться чужим туалетом? При каких условиях и на каком основании?
Безусловно, существующее правовое регулирование было настоящим прорывом на заре только появившейся частной собственности в российском праве, но на сегодняшний день приведенные выше и многие другие примеры говорят о том, что правовое регулирование сферы недвижимости ждет реформирования.
Рабочей группой по подготовке Концепции развития законодательства о недвижимом имуществе и его регистрации, созданной еще в 2008 г. Советом при Президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства, в составе авторитетнейших специалистов, таких как Витрянский В.В., Козырь О.М., Маковская А.А., разработана такая Концепция, которой теперь предстоит стать основой для реформирования гражданского законодательства РФ.
Среди многочисленных предложений Концепции такие важные предложения, как:
- закрепление принципа «единого объекта», согласно которому земельный участок и расположенное на нем здание, если они находятся в собственности одного лица, должны быть единым объектом недвижимости (сейчас это в любом случае два объекта – земля и постройка). Ключевым видом недвижимого имущества должен быть земельный участок, а любые постройки, возведенные на земельном участке, по общему правилу будут его составной частью. Постройки (здания, сооружения, объекты незавершенного строительства) смогут признаваться самостоятельными вещами только в случаях, когда в соответствии с законом за лицом, не являющимся собственником участка, но возведшим постройку с согласия собственника, признается возможность приобретения права собственности на постройку, возведенную на чужой земле. К числу таких случаев будет относиться в первую очередь возведение построек арендатором земельного участка, который был предоставлен его собственником под строительство.
- уточнение правового определения недвижимости и перечня объектов недвижимого имущества, установление детального правового регулирования их режима;
- установление четкого определения объектов общего пользования в нежилых зданиях и режима долевой собственности на них (это исключит существующую проблему с оформленными в собственность лестницами, коридорами, туалетами и прочими частями здания, которые должны быть доступны всем пользователям здания);
- закрепление правил о консолидации помещений в здании как способе юридического образования одной недвижимой вещи (здания) вместо поэтажной собственности (когда все помещения одного здания, являвшиеся ранее самостоятельными объектами недвижимого имущества, оказываются в собственности одного лица, должен появиться новый объект недвижимости – здание);
- введение понятия объекта незавершенного строительства как объекта, расположенного на земельном участке, не принадлежащем застройщику на праве собственности или ином вещном праве, работы по строительству которого выполнены более чем наполовину. Данное решение должно, с одной стороны, уменьшить случаи недобросовестной регистрации права собственности на объекты незавершенного строительства с целью последующего приобретения земельного участка, а с другой стороны, внести ясность в вопрос о том, с какого момента результат незавершенных строительных работ может быть признан недвижимой вещью. Предлагается также определить срок для завершения строительства, по истечении которого при незавершении строительства объект незавершенного строительства подлежит реализации с торгов;
- установление новой системы вещных прав. Вещные права будут включать в себя право собственности и ограниченные вещные права (права на чужие вещи), такие как: право постоянного землевладения; право застройки; сервитут; право личного пользовладения; ипотека; право приобретения чужой недвижимой вещи; право вещной выдачи; право оперативного управления; право ограниченного владения земельным участком.
Когда Концепция все-таки будет реализована и всё заработает так, как задумали авторы Концепции, эффект в сфере земельно-имущественных отношений можно будет сравнить с появлением интернета, говорят юристы. Что ж, очень ждем. А пока уповаем на разумность и справедливость судебной практики.
Если же у Вас уже сейчас есть споры в отношении недвижимого имущества, его статуса или с другими собственниками специалисты Фортис Консалт готовы оказать профессиональную помощь в защите Ваших интересов.
Обратитесь к нам любым удобным для Вас способом:
По телефону - +7 (499) 341-05-99
Через WhatsApp и Telegram по телефону +7(996)715-51-87
По электронной почте info@fortis-audit.ru
Будьте уверены, мы всегда знаем, как защитить Ваши интересы, и выстроим верную стратегию.
Однако кроме способности быть эффективным экономическим инструментом, такой важный и, как правило, дорогостоящий объект для сохранения его безусловной ценности должен быть надежно защищенным объектом правового регулирования, что невозможно без четкого, детального и актуального законодательного регулирования. Так ли это сегодня?
Согласно положениям российского законодательства под недвижимостью понимаются объекты, прочно связанные с землей, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. В законе прямо перечислены такие объекты недвижимости как земельные участки, участки недр, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, жилые и нежилые помещения, машино-места. А еще воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания…
Итак, основной признак объектов недвижимости - прочная связь с землей и невозможность их перемещения без несоразмерного ущерба их назначению. На первый взгляд, все понятно, ну кроме диссонанса, возникающего из определения недвижимости и отнесения к этой категории воздушных и морских судов и судов внутреннего плавания... По крайней мере, в остальном все кажется привычным и логичным.
Хотя нет, и в остальном есть сомнения. Все же знают, что у Москвы есть потрясающий старинный опыт в перемещении целых зданий! Так, в далеком 1898 году на Каланчевской улице на 100 м был перемещен целый дом весом 1840 тонн, принадлежавший Джейн (Евгения Ивановна) Мак-Гилл. А в 1936 году после утверждения Генерального плана реконструкции Москвы 1935 года была создана целая контора по перемещению домов, в результате деятельности которой в Москве «переехали» многие другие дома: переехал дом на улице Осипенко (сейчас улица Садовническая), Московская центральная глазная больница с улицы Горького (сейчас Тверская), здание Моссовета, Саввинское подворье, дом Сытина на улице Горького (Тверской), МХТ имени Чехова (старое здание МХАТа) .. Неожиданно, правда?
Выходит, что эти здания не должны считаться недвижимостью? Ведь признак невозможности перемещения без несоразмерного ущерба их назначению не соблюдается. А эти здания перемещались даже без отселения жильцов и приостановки деятельности, значит, никакого ущерба!
Другой пример применительно к определению недвижимости. Квартира или офис как жилое и нежилое помещение соответственно. На 5м этаже. Насколько можно считать их прочно связанными с землей? До земли им далеко…
Вообще, для жилых и нежилых помещений и машино-мест законом установлен особенный признак – они считаются частью зданий или сооружений с описанными в установленном порядке границами. При этом мы привыкли, что для машино-мест характерна привязка только к полу и физическое отсутствие стен, а помещение мы представляем себе все-таки как ограниченное с шести сторон пространство (стены, пол, потолок). Но Гражданский кодекс об этом умалчивает.
А объект незавершенного строительства? Прямо поименованный объект недвижимого имущества. Но не имеющий ни определения, ни признаков. На каком этапе можно считать недострой подходящим под объект незавершенного строительства? Сваи? Сколько свай? Фундамент? Или уже при наличии стен и крыши? Закон молчит. Разбираются суды.
Правовой режим жилых помещений достаточно подробно урегулирован Жилищным кодексом РФ. А вот нежилые помещения такого регулирования не имеют. И предприниматели вместе с судами вынуждены прибегать к нормам жилищного законодательства по аналогии. Как-то не серьезно звучит, согласитесь. А на деле вызывает целый ворох проблем и судебных разбирательств. А все думают, что купил недвижимость и все надежно...
Отсутствие четкого и подробного регулирования влечет и такие ситуации, в которых обслуживающие помещения, такие как лестницы, коридоры, туалеты могут на законных основаниях оказаться в собственности одного лица, а другие собственники находятся в ущемленном положении… Могут ли они ходить по чужим коридорам и лестницам, пользоваться чужим туалетом? При каких условиях и на каком основании?
Безусловно, существующее правовое регулирование было настоящим прорывом на заре только появившейся частной собственности в российском праве, но на сегодняшний день приведенные выше и многие другие примеры говорят о том, что правовое регулирование сферы недвижимости ждет реформирования.
Рабочей группой по подготовке Концепции развития законодательства о недвижимом имуществе и его регистрации, созданной еще в 2008 г. Советом при Президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства, в составе авторитетнейших специалистов, таких как Витрянский В.В., Козырь О.М., Маковская А.А., разработана такая Концепция, которой теперь предстоит стать основой для реформирования гражданского законодательства РФ.
Среди многочисленных предложений Концепции такие важные предложения, как:
- закрепление принципа «единого объекта», согласно которому земельный участок и расположенное на нем здание, если они находятся в собственности одного лица, должны быть единым объектом недвижимости (сейчас это в любом случае два объекта – земля и постройка). Ключевым видом недвижимого имущества должен быть земельный участок, а любые постройки, возведенные на земельном участке, по общему правилу будут его составной частью. Постройки (здания, сооружения, объекты незавершенного строительства) смогут признаваться самостоятельными вещами только в случаях, когда в соответствии с законом за лицом, не являющимся собственником участка, но возведшим постройку с согласия собственника, признается возможность приобретения права собственности на постройку, возведенную на чужой земле. К числу таких случаев будет относиться в первую очередь возведение построек арендатором земельного участка, который был предоставлен его собственником под строительство.
- уточнение правового определения недвижимости и перечня объектов недвижимого имущества, установление детального правового регулирования их режима;
- установление четкого определения объектов общего пользования в нежилых зданиях и режима долевой собственности на них (это исключит существующую проблему с оформленными в собственность лестницами, коридорами, туалетами и прочими частями здания, которые должны быть доступны всем пользователям здания);
- закрепление правил о консолидации помещений в здании как способе юридического образования одной недвижимой вещи (здания) вместо поэтажной собственности (когда все помещения одного здания, являвшиеся ранее самостоятельными объектами недвижимого имущества, оказываются в собственности одного лица, должен появиться новый объект недвижимости – здание);
- введение понятия объекта незавершенного строительства как объекта, расположенного на земельном участке, не принадлежащем застройщику на праве собственности или ином вещном праве, работы по строительству которого выполнены более чем наполовину. Данное решение должно, с одной стороны, уменьшить случаи недобросовестной регистрации права собственности на объекты незавершенного строительства с целью последующего приобретения земельного участка, а с другой стороны, внести ясность в вопрос о том, с какого момента результат незавершенных строительных работ может быть признан недвижимой вещью. Предлагается также определить срок для завершения строительства, по истечении которого при незавершении строительства объект незавершенного строительства подлежит реализации с торгов;
- установление новой системы вещных прав. Вещные права будут включать в себя право собственности и ограниченные вещные права (права на чужие вещи), такие как: право постоянного землевладения; право застройки; сервитут; право личного пользовладения; ипотека; право приобретения чужой недвижимой вещи; право вещной выдачи; право оперативного управления; право ограниченного владения земельным участком.
Когда Концепция все-таки будет реализована и всё заработает так, как задумали авторы Концепции, эффект в сфере земельно-имущественных отношений можно будет сравнить с появлением интернета, говорят юристы. Что ж, очень ждем. А пока уповаем на разумность и справедливость судебной практики.
Если же у Вас уже сейчас есть споры в отношении недвижимого имущества, его статуса или с другими собственниками специалисты Фортис Консалт готовы оказать профессиональную помощь в защите Ваших интересов.
Обратитесь к нам любым удобным для Вас способом:
По телефону - +7 (499) 341-05-99
Через WhatsApp и Telegram по телефону +7(996)715-51-87
По электронной почте info@fortis-audit.ru
Будьте уверены, мы всегда знаем, как защитить Ваши интересы, и выстроим верную стратегию.
