В своей практике мы часто встречаемся с вопросами защиты прав собственников частных жилых домов в коттеджных поселках от недобросовестных действий управляющих компаний таких поселков (далее – УК).
Сегодня рассмотрим наиболее частый из них. А именно – ограничение проезда к своему дому за неуплату каких-либо платежей в адрес управляющей компании.
И здесь мы не будем останавливаться на вопросах ограничения проезда самим собственникам. Так как с этим вопросом уже давно всей все ясно. И управляющие компании уже таким образом не злоупотребляют. Знают, что далее последует вызов полиции и т.д. Хуже будет самим должностным лицам такой УК.
Теперь  наиболее часто применяемой мерой воздействия является ограничение проезда не самим жителям, а их гостям, курьерам, работникам, таксистам и т.д.
Но и здесь УК существенно злоупотребляет своим правом и совершает правонарушение, а в некоторых случаях и преступление.
Обращаем Ваше внимание, что, несмотря на то, что препятствия создаются в отношении других лиц, направляющихся к недвижимости собственника (рабочий доступ), данные препятствия нарушают права самого собственника. Фактически данные ограничения ограничивают полномочия собственников земельных участков и расположенных на них жилых домов владеть, пользоваться и распоряжаться принадлежащей им собственностью.
Согласно ст. 35 Конституции Российской Федерации право частной собственности охраняется законом. Каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами. Никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда.
В соответствии с п. 1 ст. 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).
Согласно абз. 3 ст. 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется путем восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.
В силу ст. 288 ГК РФ собственник осуществляет права владения, пользования, распоряжения принадлежащим ему помещением в соответствии с его назначением. Жилые помещения предназначены для проживания граждан. Гражданин - собственник жилого помещения может использовать его для личного проживания и проживания членов его семьи. Жилые помещения могут сдаваться их собственниками для проживания на основании договора.
В соответствии с частями 1, 2 ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц.
В силу ст. 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
Согласно п. 2 ст. 60 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) действия, нарушающие права на землю граждан и юридических лиц или создающие угрозу их нарушения, могут быть пресечены, в том числе, путем восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.
Под доступом к земельным участкам в соответствии со ст. 22 и 26 Закона о государственной регистрации недвижимости понимается наличие прохода или проезда от земельных участков общего пользования. Указанное требование об обеспечении доступа по смыслу положений ст. 209 ГК является необходимым и общим в отношении всех земельных участков. Проезд и проход к недвижимому имуществу прямо отнесены к потребностям, при наличии которых в соответствии со ст. 274 ГК возможно предоставление ограниченного вещного права (сервитута). Согласно этой статье собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком.
Основываясь на приведенных нормах права, суды подтверждают недопустимость воспрепятствования собственникам жилых домов, членам их семей, гостям и/или лицам, оказывающим им услуги, а также каким-либо другим лицам по приглашению собственника в проходе и/или проезде к дому (см. например, Решение Истринского городского суда Московской области № 2-1148/2020 2-1148/2020~М-359/2020 М-359/2020 от 27 мая 2020 г. по делу № 2-1148/2020).
Принимая во внимание вышеизложенное, можно сделать однозначный вывод о недопустимости воспрепятствования каким-либо лицам в проходе/проезде/перемещении по территории коттеджного поселка при условии наличия приглашения жителя и соблюдения правил пребывания на территории поселка.
Иное будет являться нарушением прав и законных интересов собственников земельных участков и недвижимости в части ограничения права пользования жилищем согласно ст. 3 ЖК РФ, ст. 262 ГК РФ, нарушением законодательства в сфере землепользования - самовольного возведения строений и систем, препятствующих доступу на улицах населённого пункта, а также может быть расценено как самоуправство (ст. 330 УК РФ) и приведет к необходимости обращения за защитой в правоохранительные органы, прокуратуру и суд.